本文時代周報 作者：曾思怡

比二手房更便宜，比法拍房糾紛少，被網友形容為更靠譜的“撿漏”機會，“銀行直供房”開始攪動樓市。

近日，有媒體報道，一處市場估價約200萬元的房產，在第三方拍賣平臺上以150萬元成交，由銀行作為出售方直接完成交易。“撿漏”的背后是多家銀行加速推進的房產直售業務，在售房產標的超千套，處置速度明顯加快。

顧名思義，銀行直供房，是指當企業或個人借款人無力還貸時，銀行通過債權剝離取得完整產權，隨后以業主身份直接出售或出租。

其和法拍房本質一樣，都是不良貸款處置。不過和法拍房相比，銀行直供房交易過程耗時相對較短、流程相對便捷。

圖源：圖蟲創意

多名金融和地產業內人士告訴時代周報記者，銀行直供房一直都有，只是規模不大。近年來經濟形勢，疊加房地產深度調整，銀行不良資產率上漲，尤其當前臨近年底，銀行處置不良資產的考核壓力更大，促使其加快資產處置速度，推出的“銀行直供房”明顯變多。

對于銀行下場樓市，大眾情緒不一。有網友認為這是“撿漏”機會，也有人擔心“銀行直供房”規模若進一步擴大，可能影響二手住宅市場。

一位不愿具名的地產分析人士告訴時代周報記者，銀行直供房盡管增長明顯，但整體規模不大、比例不高，而且這類房產大都是二手房掛牌房源，統計上要考慮重疊部分。

結構上，銀行直供房和居民家庭的住房關系不緊密，以商業用房居多，基本上是工商戶過去做經營貸的抵押物，現在主動把房子抵給銀行來償還債務。“單純從市場層面看，并不會對二手住宅市場造成明顯影響。”

相對低價、糾紛較少

連日來，一連串成交或在售的低價銀行直供房引發關注。

時代周報記者梳理公開報道發現，蘭州農商行在9月底拍賣蘭州市城關區鐵路東村街道一處125平方米的抵債房產，獲拍價為151萬元。同期，該小區同面積段戶型的掛牌價在180萬元-220萬元不等。

11月上旬，黑龍江某農商行的抵債資產，哈爾濱市松北區某住宅住房以均價約1800元/平方米被競買，同期該小區同戶型的掛牌價最低為3700元/平方米。

11月11日至12月10日，蘭州市皋蘭縣某房屋進行公開掛牌競價，拍賣價為39.8萬元，建筑面積為132.41平方米，均價約3000元/平方米，低于該小區同戶型的交易價4421元/平方米。

據媒體不完全統計，銀行直供房價格普遍低于市場價15%-25%。但其折價水平仍略低于法拍房。

前述不具名地產分析人士解釋，法拍房帶有強制色彩，通過法拍來強制變現和償還債務。“銀行直供房可以理解為是企業或個人主動抵償房產，所以房屋本身的質量更高。即便是歸類為不良資產，其本身也是‘拿房抵債’的操作。”

從定價機制來看，兩者也有不同。

銀行業內人士許逸（化名）告訴時代周報記者，銀行直供房上線之前，會綜合AI評估、房產交易網站報價以及其他權威機構報價等，得出較為合理的房屋價格，“這個價格一般略低于成交價，差距不會特別明顯，并不像網上所說的直降兩三成。那些降幅兩三成的多是對比掛牌價，而不是成交價”。

時代周報記者登錄阿里資產平臺“銀行清倉”欄目，搜索蘭州當地銀行直供房發現，安寧區沙井驛街道一處80多平米房產以約32萬元的價格出售。同期，在二手房交易平臺，附近小區同戶型同面積房產總價在20多萬元-40多萬元不等。

這也印證，并不是所有銀行直供房價格都會有大力度折扣。類似的，通觀蘭州當地銀行直供房清單，大體量商業用地基本標注價格，而住宅方面有相當一部分標注“歡迎詢價”。

圖源：阿里拍賣APP截圖

不過許逸也提到，銀行直供房在交易過程中，因為銀行急于出售，客戶急于還錢，相較于常規二手房，銀行直供房的還價空間比二手房大。

雖然銀行直供房的折價程度不及法拍房，但其另一大吸引力在于——有銀行風控背書，售后糾紛少。從數據層面來看，銀行直供房的產權糾紛率只有0.3%，普通二手房交易的糾紛率2.1%，而法拍房更是高達18%。

不過對有購買計劃的買家而言，具體到交易環節，也有一些相較二手房更需謹慎的環節。

比如上述蘭州沙井驛街道總價約32萬的銀行直供房，房產信息介紹中注明“不帶看”“競買標的可能存在被強行占用等瑕疵”“一旦成交，風險和瑕疵概括承受”。

招聯首席研究員、上海金融與發展實驗室副主任董希淼建議，對個人而言，需仔細評估后審慎決策。銀行方面，可適時總結銀行直接出售房產的經驗教訓，優化相關流程，爭取政策支持（如減免交易環節的稅費），加速推進不良資產處置。

規模或進一步擴大

銀行直供房主要來源三個方向：一是普通企業或個人申請貸款作為抵押物的房產；二是房地產公司無力償還貸款或破產重組，銀行被動接受尚未出售的房產；三是個人住房貸款的借款人抵押的房產，即住房貸款中途斷供。

董希淼指出，銀行直供房早已有之，但此前規模不大，“近期因為接近年底，不良資產處置考核壓力促使銀行加快資產處置速度，因此銀行直供房有所增多”。

他解釋，一方面，目前個人經營性貸款以房產作為抵押物的較多，不少企業貸款也選擇以房產進行抵押。在經濟下行壓力較大的情況下，與房產有關的貸款不良率在上升，進而導致銀行直接持有的房產數量增多。

此外，房地產進入深度調整期，從總量上已經供大于求，其中尤以人口流出地、城市遠郊等區域住房供應過剩，量價跌幅較大。直接結果是，房企負債高企、以房抵債增加；個人房貸持有者，或因個人經濟問題失去還款能力，或面臨房價跌幅較大資不抵債，選擇斷供。

許逸指出，上述幾類銀行業房地產不良資產構成中，房企以房抵債、房產抵押的經營性貸款兩類占大頭，個人住房貸款斷供情況在上漲，不過占比最小。

“和大家印象中因經濟問題無法支付房貸而選擇斷供不同，更多時候是因為相關房產降幅比較大、資不抵債了。所以，往往是房價跌幅大的區域、城市，住宅類的銀行直供房數量會比較多，比如某些中西部省會城市”。

圖源：圖蟲創意

從銀行直供房的類型來看。在蘭州從事資產拍賣的馬先生告訴時代周報記者，目前蘭州銀行直供房和法拍房中，超八成是商業用房，“個人住宅類套數估計不到兩成”。

整體來看，前述三者均推動銀行業房地產不良資產增長。另一邊，司法拍賣房產效率較低，使得銀行推出更多直供房以出清不良資產。

現階段暫無公開數據顯示全國層面銀行直供房的總量和構成比例，但從部分銀行或省市的情況可見其增勢。

據公開資料，在京東資產平臺上，蘭州銀行2024年掛牌直售房產標的達1130個，2025年增至1779個，增幅約50%；2024年上半年以來，四川農信系統出售的房產標的數量超過25000個（未去重），遼寧農信系統累計掛牌直售的房產標的有11000個。

上述受訪者皆認為，基于現階段經濟形勢和房地產走勢等因素，銀行直供房規模將進一步擴大。

是否會影響二手房市場？

成為靠譜“撿漏”機會的同時，持續增長的銀行直供房規模，也引發部分隱憂——是否會影響二手房市場？

根據公開報道，前述蘭州當地總價151萬元的銀行直供房成交后，導致周邊二手房掛牌價普遍下調10%-15%。

對此，許逸說，二手房掛牌價和成交價往往存在差異，上述銀行直供房成交價格對周邊房價影響實際上較小。

雪梨（化名）在蘭州持有不同類型房產，包括核心地帶均價約3萬元住宅，也包括遠郊單價幾千元的住宅。

她告訴時代周報記者，“前者因為稀缺性，同小區只要有一套掛牌出售，就會被秒搶，這類房子的持有者不會擔心直供房的影響；后者掛牌量大，而且很難流動，附近有沒有銀行直供房推出，都在跌”。

前述不具名地產分析人士還表示，銀行直供房從規模、占比和結構來看，單純從市場層面，并不會對二手住宅市場產生影響。而且銀行直供房大都本就是二手房掛牌房源，此類市場本質上就是二手房或存量房的概念。

“不過銀行和別的房東還是有區別的，銀行是金融機構，可以有資產管理的思維。比如對房產進行打包處置，或者朝著銀行內部消化、打造人才公寓、打造保障性租賃住房。”

董希淼也認為，銀行直接出售作為抵債資產的房產，并非為了進軍房地產市場或房地產經紀業務，而是為了加快不良資產處置、減輕發展包袱。