北京樓市又出新政。

12月24日，北京市住房城鄉建設委、市發展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（下稱《通知》）。

該《通知》明確，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，進一步優化調整住房限購政策，比如放寬對“非京籍新市民”與“多子女改善家庭”的限購、金融端利率與首付雙減。

讓更多人能買房

具體來看，此次《通知》提到，非北京市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上；購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

而對二孩及以上的多子女居民家庭（包括北京市戶籍和非北京市戶籍居民家庭），在執行現有住房限購政策基礎上，還允許在五環內再購買一套商品住房。

在58安居客研究院院長張波看來，這一政策精準匹配了北京當前需求結構。其表示，當下北京房地產市場已呈現二手房剛需主導、新房改善提升特征，市場的去化難度在增大。

安居客線上數據顯示，11月二手房掛牌時長96.73天的房源同比增加25%?！靶抡ㄟ^降低準入門檻直接釋放這兩類核心需求，會更帶動成交節奏加快。預計北京五環外非京籍二手房帶看量將會明顯增加，置換需求也將同步提升。”張波強調。

有媒體統計，北京非京籍購房社保/個稅年限的調整經歷過兩次關鍵優化，且各有側重。第一次是2024年9月，彼時為應對市場階段性低迷，將五環內5年繳納年限調減至3年、五環外調減至2年，同時對高層次人才單獨放寬至1年。

政策落地后半年內，據相關中介統計數據，非京籍購房占比提升約10%，累計新增購房需求上萬套。受益群體主要集中在長期在京工作的中產群體。

第二次則是2025年8月，放寬五環外購房套數限制，社?；蚣{稅繳納門檻未進一步下調。而此次政策，實現了五環內外差異化精準降門檻，形成與城市功能分區相匹配的“梯度化準入”體系。

中原地產首席分析師張大偉稱，分層釋放購房潛力成為新政的核心發力點，非京籍購房門檻的梯度降低，將有效激活新市民剛需群體，“尤其是五環外1年社保的低門檻，精準匹配了新市民梯度置業的節奏”。

買房成本更低

金融端來看，此次《通知》明確，各銀行業金融機構根據北京地區市場利率定價自律機制要求和機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

同時，借款申請人使用公積金貸款購買二套住房的，最低首付款比例不低于25%。

張波認為，這兩項調整直接利好北京市場改善型需求，可有效降低改善利率成本，激活“賣舊買新”需求。

他指出，在允許銀行根據客戶風險靈活定價后，預計超過一半的改善客群有望獲得接近首套利率水平。二套公積金首付從不低于30%降至25%，則是有效配合了商貸利率調整，“預計會進一步帶動北京公積金貸款申請量和組合貸占比提升，進一步降低綜合購房成本”。

張大偉也表示，新政允許二孩及以上家庭在五環內增購1套住房，京籍可購3套、符合條件的非京籍可購2套，疊加二套公積金首付比例從30%降至25%的利好，直擊多子女家庭居住升級的核心痛點。

當前北京改善型市場中，144平方米以上大戶型成交量同比已呈現增長態勢，北五環外四居室二手房成交占比顯著提升，新政將進一步強化這一趨勢，帶動五環內中高端改善型住宅去化。

信貸政策的優化則為需求釋放提供金融支撐，商業房貸不再區分首套二套利率定價，優質客群有望獲得更低融資成本，同時賦予銀行更大風險定價自主權，實現“促消費”與“防風險”的平衡。

另外，北京此次新政優化還考慮到了供給端，《通知》內容顯示，為進一步優化營商環境，將通過招拍掛拿地的房地產開發項目（包括商品住宅、酒店、寫字樓等）立項方式由市區分級核準調整為區級備案。

信息中原地產

張波認為，這一方面是行政流程優化，另一方面則解決了北京新房市場優質房源供給不足的問題。他直言，由于房企拿地后立項審批周期長也會導致部分板塊項目入市延遲。因此新政后，區級備案預計審批周期會明顯縮短，房企可更快啟動規劃建設，有效匹配新政釋放的非京籍剛需與多子女改善需求。

張大偉也指出，這一調整將助力房企縮短項目啟動周期，加快資金周轉，改善現金流狀況，尤其對聚焦五環外的開發企業而言，是重大政策紅利。在需求端逐步激活的背景下，房企拿地與開工積極性有望提升，推動形成“銷售—回款—拿地—開工”的良性循環。

誰會跟進

北京繼續放寬樓市政策，其他一線城市是否會跟進？

“預計接下來上?；蛏钲跁M?！睆V東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這些城市后續可能在限購政策上松動，比如深圳可能會退出外圍限購，即在鹽田、大鵬的基礎上，寶安區、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區等也加入徹底退出限購的隊伍，上海的政策邏輯可能和北京類似。

上海住宅 吳典/攝

李宇嘉稱，從今年下半年開始，一線城市紓困樓市的政策開始頻繁推出。導致這一情況的重要背景是，二季度以來的市場調整，幅度比較大，也超出市場預期，尤為突出的是一線城市房價領跌，而且出現了從二手房領跌到一二手都領跌的跡象。

同時，一線城市二手房掛牌量快速攀升，出現了“一口價”等恐慌式掛牌銷售的案例，包括好房子項目在內的新房產品去化率也在下降，開發商降價賣房的現象明顯，比如11月，一線城市新房環比下跌0.5%，比之前0.3%的跌幅明顯加大。

克而瑞數據顯示，今年10月，TOP100房企實現銷售操盤金額2530億元，環比增長0.1%，同比減少41.9%。累計業績來看，百強房企實現銷售操盤金額25766.6億元，同比減少16%，降幅相較于前9個月擴大4.2個百分點。

不過，李宇嘉也強調，盡管投資性需求基本退出了，但北京、上海、深圳的核心區不太可能徹底退出限購。這些城市的核心區，不論城市面貌、公共服務還是就業機會，都是國內最好的，且核心區住房早已進入存量時代，供求關系較為穩定，資產保值增值的前景更好。

“如果中心區也徹底退出限購，考慮到國內收入差距比較明顯，可能會導致國內富裕人群在這些區域置業，加劇不平等和對其他區域、城市的虹吸效應。”