◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

前不久（12月12日），貝殼集團(tuán)副董事長(zhǎng)、貝好家CEO徐萬剛來成都了。其此行目的是為了貝好家發(fā)布C2M全鏈解決方案。

熟悉成都樓市的朋友可能都知道，徐萬剛曾是成都的“老地產(chǎn)人”了。畢業(yè)于電子科大的他，2004年一手創(chuàng)辦了成都伊誠(chéng)地產(chǎn)。

2014年，彼時(shí)“京城中介一哥”左暉的鏈家一心想快速做大，“打造房地產(chǎn)O2O萬億級(jí)大平臺(tái)”。該年，鏈家合并伊誠(chéng)成為關(guān)鍵一役，徐萬剛順勢(shì)成為鏈家及后來貝殼集團(tuán)持股核心高管。

徐萬剛此次親臨成都，還有個(gè)事兒，即貝好家首個(gè)自主操盤項(xiàng)目———貝宸S1舉行品鑒會(huì)及開放日活動(dòng)。目前，貝好家自主操盤了兩個(gè)“樣板樓”，一個(gè)是成都“貝宸S1”，另一個(gè)是上海“貝漣C1”。

徐萬剛說，這是為真正實(shí)現(xiàn)“以人定房”，充分落地C2M理念，但隨即話鋒一轉(zhuǎn)，強(qiáng)調(diào)貝好家并不想成為一家開發(fā)商，而是要做開發(fā)商的“好伙伴”。

強(qiáng)調(diào)這一說辭的背后，是最近兩個(gè)月貝好家這兩個(gè)“樣板樓”上市銷售引發(fā)波瀾不斷。

今年10月26日，“貝漣C1”（注:貝漣景園）率先開盤，共推出144套住宅房源，截至目前累計(jì)已售77套，去化率約53.5%。上海業(yè)內(nèi)人士說，這個(gè)去化率還算“馬馬虎虎”。

再看成都“貝宸S1”，本身頂著“貝好家首個(gè)自主操盤項(xiàng)目”、成都高價(jià)地及預(yù)售均價(jià)王等多個(gè)鮮明標(biāo)簽。說其壓力不大，恐怕沒人會(huì)信。

去年9月20日，貝好家以溢價(jià)率42.19%、成交樓面價(jià)2.73萬元/㎡競(jìng)得成都金融城三期23.67畝住宅，耗資10.76億元，一舉刷新成都地價(jià)紀(jì)錄。貝好家進(jìn)場(chǎng)激進(jìn)拿地，受到了不少業(yè)內(nèi)知名大V的批評(píng)。

經(jīng)過1年多精心籌備后，今年11月14日，作為成都主城最熱門板塊——金融城三期的貝宸S1（項(xiàng)目備案名：貝宸小區(qū)）終于取得預(yù)售證，共推出了108套精裝房，全部是大戶型及超大戶型。

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第1棟：主力戶型涵蓋374和376㎡，另有兩套戶型均在550㎡以上；
第2棟：主力戶型是376㎡，另有兩套戶型均在550㎡以上；
第3棟：主力戶型為376㎡左右，另有兩套戶型均在550㎡以上；
第4棟：主力戶型為清一色的274.64㎡。

其中，274.64㎡戶型單套精裝總價(jià)約276.2萬元，376㎡戶型單套精裝均價(jià)超過515萬元，另外6套超550㎡戶型單套精裝總價(jià)近170萬元。

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總體算下來，貝宸S1108套房源精裝預(yù)售單價(jià)52642元/㎡-95851元/㎡，均價(jià)約6.55萬元/㎡。

取得預(yù)售證2天后，貝宸S1項(xiàng)目方對(duì)外高調(diào)宣稱即銷“14億+”，若都按單套“2000萬+”的總價(jià)計(jì)算，也得有六七十套吧。在社交媒體平臺(tái)上，不少網(wǎng)絡(luò)博主也熱捧貝宸S1項(xiàng)目去化了6成、7成，賣得好。

的確，這看起來挺唬人的。不過，貝殼近日對(duì)外透露，截至12月11日，在成都總價(jià)“2000萬+”總價(jià)段住宅中，貝宸S1開盤以來總網(wǎng)簽了20套。

成都市住建局蓉e辦網(wǎng)簽最新數(shù)據(jù)顯示，貝宸S1項(xiàng)目拿證至今日累計(jì)網(wǎng)簽已售24套，另有2套處于“簽約中”，其他全部為可售狀態(tài)。依此可知，貝宸S1項(xiàng)目開盤以來去化率僅22%。

具體來看，貝宸S1項(xiàng)目第1棟共26套，已售10套，另有1套顯示“簽約中”，376㎡戶型占7套，374㎡戶型占4套；第2棟共26套，已售2套，另有1套“簽約中”，全部是376㎡戶型；第3棟共26套，已售7套，其中約376㎡戶型占6套，565.64㎡占1套；第4棟共30套，已售5套，全部是274.64㎡戶型。

透過以上數(shù)據(jù)分析看，貝宸S1項(xiàng)目作為入門走量的274.64㎡戶型，也就是第4棟賣得并不好，走量主力是370多平米的戶型，其中約376平米戶型已賣15套。

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緊鄰貝宸S1的，就是建發(fā)海耀。該項(xiàng)目地塊是今年3月下旬，建發(fā)以樓面價(jià)4.12萬元/㎡，溢價(jià)率106%搶得，目前暫未拿預(yù)售證，市場(chǎng)同樣為其捏了一把汗。

從實(shí)地走訪看，建發(fā)海耀售樓部已開放，依仗地塊大，售樓部搞得也更顯氣派些，樓盤建造速度直追貝宸S1。

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這兩個(gè)“頂豪”項(xiàng)目緊鄰的核心配套包括成都七中育才金融城校區(qū)、交子極限運(yùn)動(dòng)公園，以及距此有幾百米的地鐵6號(hào)線和9號(hào)線的金融城東地鐵口等。

目前，網(wǎng)上針對(duì)貝宸S1項(xiàng)目產(chǎn)品及銷售的討論出現(xiàn)了兩極分化：一種認(rèn)為貝殼做出了極致產(chǎn)品力，貝殼元素隨處可見，還不惜成本打造。另一種說其最大問題是定位，雖是該板塊首發(fā)，但地塊小，做豪宅先天不足，同時(shí)定價(jià)偏高，均價(jià)6.55萬元明顯高出業(yè)內(nèi)預(yù)期。

“后面就看建發(fā)的操盤水平了！若還給片區(qū)市場(chǎng)一口飯吃，低開高走的空間就要預(yù)留出來，”有成都業(yè)內(nèi)人士表示，沒有哪家房企敢為了保利潤(rùn)空間而硬扛。

當(dāng)前，觀察房地產(chǎn)的思考邏輯也不復(fù)雜，“你賣得好，一好百好；你賣不好，說啥也都不是