文|地產(chǎn)資管Plus

探索了15年的中國的租住行業(yè)，如何走上高質(zhì)量發(fā)展的正確路徑？

睿和智庫聯(lián)合首城控股、成都樓促會及全國各地樓促會組織，用三場大會，橫跨西南、華北、華東南三大區(qū)域，邀請60位大咖、200余家企業(yè)、近400人，歷經(jīng)60天的線上線下不間斷討論，終于給出一套較為完整的行業(yè)發(fā)展圖譜。

其中，9月9日舉辦的2025 全國品質(zhì)租住大會，以收官主題匠心運營與耐心資本的協(xié)同發(fā)展，從投資策略深入延展到運營細節(jié)，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了可操作的方法論。

資本趨于理性和長期性

1、資本需重新校準投資周期與回報預期，從追求短期套利的交易型思維，轉向共享長期價值的伙伴型思維，布局耐心資產(chǎn)，應對市場不確定性；

2、資產(chǎn)選擇從哪里更便宜轉向哪里真正有價值，資產(chǎn)運營能力取決于運營團隊的租住能力、客戶運營能力、成本管控能力和NOI的穩(wěn)定性。

3、做投資要有樂觀精神，若將投資比作一杯水，悲觀者關注只剩半杯，樂觀者則看到還有半杯的空間。

4、2024年中國內(nèi)地REITs上市數(shù)量居亞洲、亞太（亞澳）首位、全球第二；2025年領先地位持續(xù)擴大，截至2025年8月28日已有74支REITs發(fā)行成立，上半年新增10支產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模達161億。

5、辦公業(yè)態(tài)能否發(fā)行公募REITs，核心不在于業(yè)態(tài)本身，而在于能否篩選出底層運營扎實、收益率達標的項目，這背后考驗的正是資管能力。

關于外資私募基金，雖然受投資期限與回報率要求限制，難以像險資一樣實現(xiàn)超長期持有，但不影響部分外資機構的長期主義底色，中國仍是其重點關注市場。

7、長租公寓資本化面臨的挑戰(zhàn)，首先是高合規(guī)要求，外資面臨的制約更明顯，缺乏確定性的項目無法推進。零售商業(yè)、工業(yè)、辦公類改造項目，既要算得過賬，又要在產(chǎn)品力上與拿地開發(fā)類項目競爭，難度進一步疊加。

8、公寓市場存在結構性機會，部分外資基金調(diào)整內(nèi)地配置比例，可能釋出可改造為公寓的低價寫字樓資產(chǎn)，但優(yōu)質(zhì)標的面臨多方追逐，低價獲取并非易事。

9、當前市場核心挑戰(zhàn)是規(guī)模化與收益率不可兼得，單個資產(chǎn)項目平均導入需 2-3年，轉化為物權仍需 2-3年，整體周期約5-6年才能形成標準化產(chǎn)品。

10、多數(shù)保險公司回避前端不良資產(chǎn)及復雜商業(yè)、城市更新項目，制約規(guī)模化推進。

11、2025年長租公寓賽道是投資領域熱門賽道，截至目前大宗交易量已超去年全年，預計年底交易額度繼續(xù)增加。

12、項目長期發(fā)展關鍵在于明確退出渠道，一些投資機構傾向以退定投、以退為進，有些項目買進時即規(guī)劃一年左右退出，前期會大量接觸LP，既包括運營團隊訪談，也包括團隊間的深度對接。

13、立足當下市場，險資以十年、二十年長期視角錨定優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流資產(chǎn)。前端拿項目投資策略是保持身段柔軟，不局限于不良資產(chǎn)，同步關注改造類標的與拿地開發(fā)定制類機會。

14、長租公寓下一輪機會聚焦于不良資產(chǎn)，但操作須精耕細作：一方面，銀行對不良資產(chǎn)打折時，因潛在買家多、報價虛實難辨而趨于謹慎，導致價格談判難度大；另一方面，破局核心需關注退出、租賃、回報率的合理性，尤其土地年限問題，需參考保險資金的考量邏輯。

15、不良資產(chǎn)業(yè)務雖規(guī)模空間大，但參與主體復雜，難以像股權業(yè)務般講述成長性故事，因此，來源為核心問題。一些投資機構只能通過法拍、業(yè)務重整等方式，從前期導入業(yè)務來破局。

16、若能完成改規(guī)、調(diào)規(guī)至70年產(chǎn)權，不僅政策保障更足，資本市場退出路徑也更暢通，不少保險公司愿意在調(diào)規(guī)、開發(fā)階段介入。但實際操作中，即便政策大方向支持，具體落地能否達標仍需大量的艱難的溝通成本。

17、不動產(chǎn)投資正經(jīng)歷刻舟求劍的過程，即回報率的標準，隨市場的不確定性一直再改變。盡管行業(yè)面臨不小壓力，但各個機構依然努力通過布局耐心資產(chǎn)，尋求解題方法。

18、REITs市場是先行信號。2023 年底曾因調(diào)價一度低迷，如今卻吸引百億基金、壽險機構參與，其變化可能是資產(chǎn)荒的體現(xiàn)。隨著政策端進一步明確，一級市場投資人信心將提升，資產(chǎn)端也會逐步水漲船高，從中長期看市場更值得樂觀。

19、從二級市場的表現(xiàn)來看，外資已在持續(xù)進入中國，港股IPO市場也呈現(xiàn)出火熱態(tài)勢。期待這樣的活躍狀態(tài)能在未來延續(xù)，進而為國內(nèi)經(jīng)濟增長與消費復蘇注入新的動力。因此，從宏觀層面分析，當前市場已顯現(xiàn)出積極信號。

做投資必須要有足夠的安全墊，首要思考能不能拿到足夠便宜的資產(chǎn)；若拿不到，就慢慢等，不能為了做項目而做項目，也不能為了做運營而做運營。

細節(jié)和組織創(chuàng)新 決定運營成敗

21、匠心運營要求行業(yè)同仁尊重運營的客觀規(guī)律，須花費時間和心血，在細微處創(chuàng)造價值。匠心不僅體現(xiàn)在對產(chǎn)品的極致打磨上，還體現(xiàn)在對效率的精準提升，以及對服務溫暖的洞察上。

22、運營的話語權應貫穿全周期：從前期需求調(diào)研出發(fā)，將租客對動線設計、強弱電系統(tǒng)、共享公區(qū)功能、房間空間布局的實際需求融入產(chǎn)品設計，再基于客群特征規(guī)劃配套服務，形成 需求調(diào)研-產(chǎn)品設計-服務規(guī)劃 閉環(huán)，降低后期改造、客群流失風險，提升資產(chǎn)長期回報。

23、服務本質(zhì)的認知在深化：長租公寓本質(zhì)是服務，在此基礎上才能談資產(chǎn)的保值與增值，進而實現(xiàn)生態(tài)化資源整合。

租賃住房已成為資產(chǎn)管理領域的重要業(yè)態(tài)，而數(shù)據(jù)能源則是推動商改住落地的核心動力。

25、熬過長周期挑戰(zhàn)，蹚出存量資產(chǎn)破局路。依托政策向好趨勢與落地實踐持續(xù)夯實路徑，預計未來3-5年，能在城市更新賽道上穩(wěn)步前行、越走越遠。

26、早些年行業(yè)側重快周轉，追求短期效益與資產(chǎn)周轉率，現(xiàn)在資產(chǎn)經(jīng)營核心在于挖掘價值的長尾效應，兩者差異顯著。

27、租賃住房新的資管邏輯的核心，需要解決數(shù)據(jù)、流量和資金的問題，而不只是產(chǎn)品和品牌。因為當下市場中的產(chǎn)品和品牌很難區(qū)分，這是個非常沒有標準的判斷，運營企業(yè)能做的確定性是數(shù)據(jù)、流量和資金。

房地產(chǎn)開發(fā)推崇標準化與復制性，在租住行業(yè)并不適用。每個項目所處城市、區(qū)位、條件各異，不能簡單將成功案例直接復制到其他項目，因此，差異化打造項目的能力，是運營企業(yè)持續(xù)保障整體項目回報率的核心。

29、差異化的內(nèi)涵是：當所有人告訴你往左的時候，你再想想，往右是不是也有一種可能。這就是差異化。

30、運營機構需把握五大核心轉變與方向：客戶與產(chǎn)品思維從理論化定義客群轉向深度挖需、精準匹配；改造成本管控從不可控轉向可控，通過精細化測算、標準化流程降風險；營銷成本借助新渠道紅利優(yōu)化，提升獲客效率；客戶運營聚焦核心客戶，通過精準服務提升粘合度；競爭思路從內(nèi)部競爭轉向向外卷，拓展新場景、探索新模式。

雙軌制市場下國企民企發(fā)展重點不同

31、我們視2025年為品質(zhì)租住元年，原因如下：十四五保租房供應任務進入收尾階段，保障+市場雙軌制新生態(tài)成型；產(chǎn)品力取代規(guī)模力成為企業(yè)競爭力核心指標，資本理性介入推動行業(yè)形成投融建管退良性循環(huán)。

32、從最初認為公寓只是四面墻，到后來意識到公寓運營團隊是操盤手，如同汽車主機廠般整合各類資源，可見行業(yè)認知在不斷深化。

33、看好未來租住生活的產(chǎn)業(yè)發(fā)展：一方面，看好產(chǎn)業(yè)上下游細分領域，扎扎實實做好生活類服務、在租住過程中創(chuàng)造新價值的生意；另一方面，期待形成租住完整產(chǎn)業(yè)鏈。當產(chǎn)業(yè)鏈成型后，其上下游在服務、硬件、軟件等領域，才會有巨大的創(chuàng)新與價值創(chuàng)造空間。

34、7月底上海出臺關于推進商務樓宇更新提升的實施意見，為長租市場供給注入積極預期，為運營商提供調(diào)整資產(chǎn)功能的清晰路徑；未來 3-5 年城市資管賽道有望持續(xù)發(fā)展，綜合配套能力強（滿足企業(yè)及從業(yè)者消費、居住需求與產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同需求）的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，需求空間將持續(xù)擴大。

35、長租公寓的差異化和核心競爭力，根本在于可持續(xù)發(fā)展能力，這背后有三大底層邏輯：首先是選對項目，項目本身基礎決定天花板；其次要具備跨界能力，現(xiàn)在行業(yè)邊界越來越模糊，酒店、商改住都可能成競品，必須跳出純長租思維，思考資產(chǎn)的最佳用途，甚至推動空間混合用途的探索；最后是向上卷的能力，當行業(yè)都在往下卷，控成本、拼效率時，要堅持在價格承壓下提升品質(zhì)、維持資產(chǎn)高質(zhì)量運轉，唯有如此才能實現(xiàn)差異化。

36、對于租住行業(yè)的參與者而言，眼下短期痛點是如何活下去，但活好必須兼顧長期邏輯。過去幾年，一些企業(yè)盲目入局，正因為誤判了長期邏輯，只看短期機會反而栽了跟頭。

37、未來企業(yè)核心關注點，會放在投一分錢能有多大產(chǎn)出上。對于改造型項目，要明確投后幾年內(nèi)實現(xiàn)回收，更要推動資產(chǎn)價值提升。無論內(nèi)部優(yōu)化還是外部布局，未來都需要抓住提升投資效率的機會。

38、部分企業(yè)計劃未來五年在長租賽道快速擴張，但須明確自身DNA，企業(yè)DNA決定你的區(qū)域布局和產(chǎn)品布局，不要盲目快速追求規(guī)模，或者輕易進入陌生城市。

39、長租賽道受中資、外資共同關注，核心在于其To C屬性帶來的強抗周期能力，即便其他物業(yè)形態(tài)承壓，居住需求始終剛性，成為市場波動中的穩(wěn)定選項。

40、ToC業(yè)務的抗周期屬性是吸引投資者進入住房租賃領域的關鍵吸引力，但由于涉及維度多、測算復雜，當前市場核心痛點在于投資人與賣方算不清賬。利好在于，退出確定性顯著提升，讓投資人在買入階段就能清晰預判退出價值。

41、沒有挑剔的客戶，只有不完美的產(chǎn)品，需以客戶需求為導向持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品與服務。

42、部分企業(yè)通過商旅需求評估短租業(yè)務，用比長租高約 30% 的房價覆蓋服務運營人力成本，尋找長短租最佳平衡，打造更優(yōu)日均房價（ADR）。

43、未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心競爭力，將更多取決于產(chǎn)業(yè)要素的聚集力與服務配套的完善度，能否滿足企業(yè)及從業(yè)者的消費、居住需求，以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游的協(xié)同需求，這類綜合配套能力強的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來需求空間將持續(xù)擴大。

44、時代潮起潮落中，哪怕站在潮頭也有許多不安全感，而國企提供的保障是安心、安全。關鍵不是追求快速經(jīng)營變現(xiàn)，而是圍繞資產(chǎn)運營、人員居住、生活服務的安全感，打造優(yōu)質(zhì)租賃生活。

45、國企更注重通過良好運營，實現(xiàn)資產(chǎn)長期增值，不看重短期價格變化，只想細水長流做好服務，專注打造有溫度的城市居住伙伴。